I. Các thủ đoạn lừa đảo trong giao dịch đất đai – nhà ở
1. Làm giả sổ đỏ, sổ hồng (GCNQSDĐ) với công nghệ tinh vi
Nhiều đối tượng:
Nội dung chính
-
Làm giả con dấu, chữ ký của UBND, Sở TNMT.
-
Scan sổ thật, chỉnh sửa bằng phần mềm rồi in màu chất lượng cao.
-
Dùng sổ giả để cầm cố, mua bán nhanh, nhận đặt cọc.
Dấu hiệu nhận biết:
– Không có mã QR hoặc mã QR không quét được.
– Số vào sổ, số thửa – tờ bản đồ tra không ra trong hệ thống.
– Sổ mới nhưng trang bổ sung trống bất thường.
2. Giả làm chủ đất – giả chữ ký để bán đất
– Người bán không phải chủ đất, dùng CMND giả hoặc giả mạo chữ ký chủ sở hữu.
– Đối tượng thuê làm “diễn viên” giả chủ đất trong buổi ký hợp đồng, công chứng.
Cách phòng tránh:
– Yêu cầu công chứng đối chiếu trực tiếp.
– Kiểm tra nhân thân, xác minh hàng xóm – tổ trưởng dân phố.
3. Tách thửa ảo – phân lô “vẽ” dự án trái phép
Chiêu trò thường thấy:
-
Đất nông nghiệp, đất trồng cây, đất quy hoạch nhưng bị vẽ thành dự án khu dân cư.
-
Tự chia lô, dựng biển dự án, bán giấy tay hoặc hợp đồng đặt cọc.
-
Hứa hẹn “sắp lên thổ cư – sắp có quy hoạch mở đường – sắp cấp sổ riêng”.
Bản chất: Không hề được phê duyệt, không thể tách sổ.
4. Dự án ma – dự án không có thật
Đặc trưng:
-
Lập website, sa bàn, hợp đồng “hợp tác đầu tư”
-
Quảng cáo vị trí gần đường lớn, gần khu công nghiệp để thu hút.
-
Không có quyết định giao đất, không có GPXD, không có quy hoạch.
Đây là thủ đoạn lừa đảo rất phổ biến ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hà Nội.
5. Bán “một lô đất cho nhiều người”
Chiêu phổ biến:
-
Nhận đặt cọc nhiều lần.
-
Ra công chứng nhờ người quen, dùng bản photo GCN để tạo niềm tin.
-
Ký hợp đồng giả hoặc đẩy trách nhiệm cho “môi giới”.
6. Lừa đảo bằng hợp đồng ủy quyền
Các đối tượng:
-
Dùng Hợp đồng ủy quyền toàn phần để chiếm đoạt quyền bán đất.
-
Sau đó đem đất đi bán hoặc thế chấp nhiều nơi.
-
Khi tranh chấp, chủ sở hữu thật mới biết mình bị lừa ký giấy “ủy quyền”.
Đặc biệt nguy hiểm khi ủy quyền có thời hạn dài và nội dung không kiểm soát.
7. Lừa người mua đặt cọc rồi bỏ trốn
– Đăng tin đất giá rẻ
– Hối thúc cọc trong ngày
– Người mua không kịp kiểm tra pháp lý
– Sau khi nhận tiền, môi giới “bốc hơi”.
Các đối tượng thường thuê người ngoài đứng tên ký biên bản.
8. Dùng đất đang tranh chấp để bán
– Đất đang bị kê biên thi hành án
– Đang bị tranh chấp ranh giới, sử dụng chung
– Đã bị phong tỏa
Nhưng người bán che giấu thông tin, chỉ cho xem bản photo.
9. Thế chấp – cầm cố đất rồi vẫn đem bán
– Đất đang thế chấp ngân hàng.
– Tự ý rút sổ giả hoặc che sổ thật.
– Tiếp tục bán cho người khác với giá rẻ.
10. Lợi dụng “giao dịch vi bằng” để lừa đảo
Nhiều tỉnh thành đã cảnh báo:
Vi bằng mua đất không có giá trị chuyển quyền sử dụng đất.
Kẻ xấu:
-
Dùng vi bằng thừa phát lại để tạo niềm tin.
-
Thực chất chỉ là ghi nhận sự kiện giao tiền – không phải chuyển nhượng.
-
Người mua không được cấp sổ, dễ bị đuổi khi chủ đất thật xuất hiện.
11. Lừa bằng hình thức góp vốn vào dự án (không được cấp phép)
-
Mời chào suất đầu tư F0, F1, F2.
-
Cam kết lợi nhuận 30–50%/năm.
-
Dự án chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
Thường dẫn đến đa cấp bất động sản – chiếm đoạt tiền góp vốn.
12. Lừa đảo bằng “công chứng ngoài giờ – công chứng dạo”
Một số đối tượng giả danh công chứng viên, dựng văn phòng giả:
-
Mang con dấu giả
-
Ký hợp đồng chuyển nhượng tại nơi vắng
-
Làm con dấu tròn cơ quan nhà nước
Người mua sau đó không đăng bộ được.
13. Ép mua đất qua vòng “đưa đi xem đất – khóa xe – gây áp lực”
Nhiều công ty môi giới:
-
Tổ chức dắt khách đi xem đất bằng xe riêng
-
Đưa lên xe, đến địa điểm xa lạ
-
Gây sức ép tâm lý, đưa hàng loạt “chim mồi” ép chốt cọc.
Đây là chiêu trò “bán hàng theo hội thảo” biến tướng.
✅ II. Thủ đoạn trong cho thuê – chuyển nhượng nhà ở
1. Thuê nhà bằng giấy tờ giả rồi chiếm đoạt tài sản
Người thuê:
-
Dùng CCCD giả
-
Trả 1 tháng tiền thuê
-
Sau đó bán đồ trong nhà hoặc cho thuê lại rồi bỏ trốn.
2. Bán hoặc cho thuê căn hộ chưa đủ điều kiện pháp lý
Dự án chưa:
-
Có giấy phép xây dựng
-
Có nghiệm thu PCCC
-
Có văn bản đủ điều kiện bán/cho thuê
→ Nhưng chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng hoặc bán lúa non.
3. Mượn nhà ở nhờ – mượn sổ hồng – rồi chiếm đoạt
Dạng chiếm giữ tài sản:
-
Mượn nhà để ở tạm
-
Mượn GCN để “đi nộp hồ sơ”, “cầm tạm”
→ Sau đó mang đi cầm cố hoặc sang tên bất hợp pháp.
✅ III. Thủ đoạn của môi giới – cò đất
1. Thổi giá – tạo sốt ảo
– Hợp tác đẩy giá
– Tạo tin giả về quy hoạch
– Thuê người đóng vai “nhà đầu tư” tranh nhau cọc.
2. Gắn mác đất gần khu công nghiệp – sân bay – khu đô thị
Dẫn người mua xem đất hoang, rồi nói “chuẩn bị làm sân bay – mở đường 50 mét”.
3. Làm giá 2 sổ – kê chênh
– Chủ đất đưa giá 1 tỷ
– Môi giới báo khách 1 tỷ 3
– Giấu thông tin để hưởng chênh 300 triệu.
✅ IV. Tổng kết
Lĩnh vực đất đai – nhà ở là lĩnh vực có giá trị cao, pháp lý phức tạp nên kẻ gian thường lợi dụng:
-
Thông tin bất đối xứng
-
Tâm lý ham rẻ, sợ lỡ cơ hội
-
Thiếu hiểu biết pháp lý của người mua
👉 Luôn kiểm tra quy hoạch, kiểm tra pháp lý, không giao dịch đặt cọc nhanh, không mua đất giấy tay, và chỉ giao dịch tại công chứng – có xác minh.